Những ưu nhược điểm của việc đầu tư căn hộ ở HCM
Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, dù việc đầu tư căn hộ có thể thu được dòng tiền từ việc khai thác cho thuê, đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt nhưng lại khó tăng giá đột biến như BĐS liền thổ và bị cạnh tranh khốc liệt do nguồn cung quá lớn.
Ưu điểm:
Đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt. Với nhiều phương án thanh toán kéo dài trong 24-36 tháng, nhà đầu tư căn hộ sẽ được đóng tiền chậm. Nhằm hỗ trợ người mua nhà có điều kiện mua trả góp dễ dàng hơn, trên thị trường từng xuất hiện các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán lên đến 60-72 tháng. Khách hàng có thể được chiết khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án nếu đóng tiền một lần. So với các kênh đầu tư BĐS khác như nhà phố riêng lẻ nội thành, đất nền, phương thức thanh toán “dài hơi” khi đầu tư căn hộ giúp người mua có thể tích lũy tài sản dần dần.
Thủ tục vay dễ dàng. Do chủ đầu tư có liên kết hoặc thế chấp dự án cho ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nên căn hộ thường được thẩm định cho thuê khá nhanh so với các loại tài sản khác.
Luật bảo vệ người mua căn hộ ngày càng chặt chẽ hơn. Theo Luật Nhà ở sửa đổi, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, các doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đều phải liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết. Hơn nữa, để minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, còn có quy định chung cư chỉ được bán khi hoàn thành xong phần móng và cơ quan quản lý đầu ngành liên tục công bố, cập nhật danh sách các dự án căn hộ đủ điều kiện bán.
Chuyên gia Trần Khánh Quang cho biết, đầu tư căn hộ có thể hoàn vốn
và bắt đầu thu lãi ròng từ năm thứ 15 trở đi (Ảnh: Vũ Lê)
Có thể đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thiện của dự án. Thông thường, tính từ lúc công bố, khởi công, xây dựng đến khi hoàn thành, bàn giao căn hộ, thời gian thực hiện dự án của chủ đầu tư Việt Nam là 18-24 tháng. Nhà đầu tư không những được đóng tiền theo tiến độ thi công mà còn được tận dụng thời cơ tăng giá qua từng mốc biến đổi tích cực của dự án để lướt sóng với chênh lệch trong ngưỡng 5-7%. Chẳng hạn, giá bán chung cư khi xong móng thấp hơn giá cất nóc, hoàn thiện. Đây là hình thức tăng giá theo từng giai đoạn bán hàng khá phổ biến.
Thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê. Nhờ vào tính an ninh, tiện nghi và các tiện ích vượt trội, căn hộ dễ dàng cho thuê ngay khi nhận nhà. So với lãi suất ngân hàng (khoảng 6% một năm), biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn. Nếu so với biệt thự khá kén khách vì giá thuê đắt, đất nền không thể cho thuê, thì căn hộ được xem là kênh đầu tư dễ khai thác cho thuê tiêu dùng nhất. Từ năm thứ 15 trở đi, đầu tư căn hộ có thể bước vào giai đoạn hoàn vốn, bắt đầu thu về lãi ròng, tùy từng vị trí và hạng chung cư cao cấp hay bình dân, trung bình.
Nhược điểm:
Khó tăng giá đột biến như BĐS liền thổ. Giá nhà có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm trừ chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt. Càng về sau, giá căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15-20 năm trở đi, do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian nên chung cư khó tăng giá lũy tiến. Khi đó, cần dùng quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt.
Bị chi phối khá nhiều bởi giá trị ảo do quảng cáo. Tất cả các dự án căn hộ đều là loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền về trước, giao nhà sau. Nhà đầu tư khi mua nhà sẽ phải nộp tiền kể từ khi ký hợp đồng nhưng chưa thể nhìn thấy ngay sản phẩm tại dự án mà chủ yếu căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ ít nhiều chịu tác động bởi các chiến dịch PR (quảng cáo) với nhiều thông điệp vượt xa bối cảnh thực tế.
Bị cạnh tranh khốc liệt vì nguồn cung quá lớn. Trong 3 năm gần đây, số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Dự kiến, năm 2017 sẽ tăng lên khoảng 25.000-30.000 căn nữa. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.
Bị ngân hàng định giá cho vay thấp. Việc thế chấp căn hộ tại ngân hàng thường không được định giá cao dù được xét cho vay dễ dàng. Nguyên nhân là nhà băng phải tính đến khoản khấu hao tài sản này theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp. Thông thường, ngân hàng định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản khi chung cư đã có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản). Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ được định giá 60-70%.
Tranh chấp chung cư luôn âm ỉ, có thể bùng phát bất cứ lúc nào. Nhà đầu tư căn hộ không thể kiểm soát được yếu tố này. Tranh chấp triền miên có thể làm giảm giá trị tài sản. Hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong 1-2 thập niên qua, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém. Phần lớn, công tác quản lý nhà chung cư chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để vào guồng. Vì vậy, các tranh chấp hai bên (giữa người mua nhà và chủ đầu tư) hoặc tranh chấp tay ba, tay tư (giữa người mua nhà với chủ đầu tư, ban quản lý và ban quản trị) vẫn tiếp diễn trong nhiều năm qua và cả trong thời gian tới.
Cùng Danh Mục:
Nội Dung Khác
Leave a Reply